年报解读｜永升服务：2024年根底物管服务收入大幅度添加 非住所业态净增面积与收入不匹配

  

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  ◎2024年，永升服务完成总收入约68.41亿元，同比添加4.6%，其间物业办理服务收入占比达74.4%，推进成绩添加的首要动力来自根底物管服务。到上一年年末，其在管建筑面积达2.51亿平方米，在管项目1457个，新增合约建筑面积约3.51亿平方米。

  “根底物管服务的大幅添加，是永升服务推进总收入添加的首要动力。”日前，中物智库高档研究员宋子谦经过微信向《每日经济新闻》记者表明。

  依据永升服务（HK01995，股价1.93港元，市值33.36亿港元）发布的成绩陈述，2024年，永升服务完成收入约68.41亿元（人民币，下同），较2023年添加4.6%；毛利约13.49亿元，较2023年添加7.6%；溢利约5.91亿元，较2023年添加约11.6%；企业具有人应占溢利约4.78亿元，较2023年添加10%。

  从收入结构看，陈述期内，永升服务物业办理服务收入约50.91亿元，占比74.4%；社区增值服务收入约8.62亿元，占比12.6%；对非业主的增值服务收入约5.99亿元，占比8.8%；城市服务收入约2.86亿元，占比4.1%。

  从收入类型来看，住所物业收入30.2亿元，占比59.3%；非住所物业收入20.7亿元，占比40.7%。

  到2024年12月31日，永升服务在管建筑面积到达了约2.51亿平方米，在管项目数量为1457个，同比别离添加13.2%及11.5%。在管总建筑面积中，旭辉集团项目占比23.8%，第三方项目占比到达76.2%。

  关于外拓方向，永升服务在年报中表明：“商场拓宽的首要目标包含区域性物业开发商、业主委员会、地方政府、商企客户等。经过参加新开发项目的投标竞争，获取物业开发商一手项目的办理权。2024年，咱们获取了姑苏溪前雅居、天津央玺花苑和锦花苑等优质一手项目；经过投标获取二手项目的办理权，如昆明中梁篇章社区三期、上海天山河畔花园、姑苏吴江长安花园、温州铂雅名邸、杭州华瑞晴庐、沈阳富云花都等优质二手项目。”

  陈述期内，永升服务招投标新增规划约400个，饱满合同收入15.8亿元。其间，10个区域外拓合同均过亿元，初次呈现单城市年饱满外拓合同破亿元。

  （注：饱满合同收入，指企业在一守时期内经过商场拓宽所签定的合同所能发生的最大收入）

  在管面积变动上，永升服务2024年总合约建筑面积约3.51亿平方米，合约项目数量为1833个，同比别离添加约13.8%及9.2%。

  “永升服务面积净增量很可观，与中海物业挨近。但缺乏的是，中海物业平等净增体量下，根底物管收入净添加了12.5亿元，而永升服务的根底物管收入却仅添加了约6.3亿元，仅为中海物业的一半。”宋子谦剖析。

  “2024年永升服务面积净增量大大都来源于非住所业态，面积净添加2570万平方米，但非住所业态的根底物管收入仅添加了1.79亿元。而住所业态面积净添加350万平方米，住所业态收入却净添加了4.5亿元。”

  各事务板块中，社区增值服务毛利率最高，到达34.7%，同比添加了3.4个百分点；其次是根底物业服务，毛利率19.3%，同比添加0.5个百分点。此外，对非业主的增值服务毛利率降至6.4%，城市服务毛利率增至10.9%。

  “社区增值服务毛利率上升，首要因为咱们抛弃部分低赢利事务。”永升服务表明。

  从毛利额奉献度来看，根底物业服务毛利额占比最大，为72.7%，社区增值服务为22.2%，非业主增值服务和城市服务毛利额占比别离为2.9%和2.3%。

  “从赢利端来看，非业主增值服务对报表的连累和负面影响已确认进入结尾，将对未来全体成绩体现有正向的助力。”永升服务办理层对此表明。

  这意味着，进一步添加社区增值服务收入占比，将成为永升服务赢利添加的要害点之一。永升服务的社区增值服务包含家居生活服务、停车位办理及租借服务、物业生意服务及公共区域增值服务四大类。到2024年12月31日，永升服务家居生活服务收入占比到达56.4%，为4.87亿元；停车位办理相关收入占比15.9%。

  宋子谦剖析：“永升服务社区增值服务收入中56.4%的收入由家居生活服务奉献，而家居生活服务中有很大部分是以房子交给阶段装饰服务为主的，这部分收入往往受房地产职业影响较大。”

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